Polskie prawo przewiduje możliwość nabycia praw do nieruchomości poprzez upływ czasu. Z zasiedzeniem mamy do czynienia, gdy zostały spełnione ustawowe przesłanki. W przypadku tego działania nie jest konieczne orzeczenie sądu, mimo że przepisy prawa wymagają złożenia takiego wniosku do sądu. Sąd w tym wypadku jedynie potwierdza, że doszło do zasiedzenia.
Zasiedzenie – kiedy mamy z nią do czynienia
Kwestie prawne związane z zasiedzeniem reguluje art. 172 ust 1 Kodeksu cywilnego. Mówi on o tym, że posiadacz nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, nabywa takowe prawa, w momencie gdy jest on samoistnym posiadaczem nieruchomości i posiada ją nieprzerwanie od 20 lat. Wyjątek stanowi zła wiara – w jej przypadku okres ten wynosi 30 lat.
Posiadanie samoistne
Aby doszło do zasiedzenia, muszą zostać spełnione pewne warunki, w tym posiadanie danego przedmiotu przez określony czas. Odnosi się to oczywiście do stanu faktycznego, czyli że dana rzecz pozostaje nadal w sferze naszego władania. Co ważne, z posiadaniem nie musi być związany żaden tytuł prawny, czyli np. prawo własności.
Kim zatem jest posiadacz samoistny? Jest to osoba faktycznie władająca daną rzeczą, tzn. zachowująca się jak właściciel oraz przejawiająca wolę do tego, by traktowano ją w ten sposób. Samoistny posiadacz ponosi również wszystkie obciążenia związane z danym przedmiotem oraz pobiera zyski z nim związane.
Zatem każda osoba, która zakupiła nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży bez wymaganej formy aktu notarialnego, staje się posiadaczem samoistnym. Należy pamiętać, że umowa ta nie przenosi prawa własności, ponieważ nie posiada wymaganej formy.
Jednak nadal uznaje się tę osobę za właściciela nieruchomości, ponieważ tak się zachowuje i wszedł w posiadanie jej zgodnie z prawem.
Posiadanie zależne
Jest to posiadanie, które nie uprawnia do zasiedzenia. Różni się ono od posiadania samoistnego tym, że osoba nie włada rzeczą jako właściciel, lecz jako podmiot z uprawnieniami innymi niż prawo właśności.
W praktyce jest to podmiot, który po wygaśnięciu umowy najmu nie oddał rzeczy właścicielowi i nadal używa jej jako najemca.
Zła i dobra wiara
Również upływ czasu ma wpływ na zasiedzenie. Jak już wcześniej wspominaliśmy, w zależności od dobrej lub złej wiary, zasiedzenie może wynosić od 20 do 30 lat. O dobrej wierze mówimy, gdy dany posiadacz włada nieruchomością zgodnie z przysługującym mu prawem.
Zasiedzenie – sprawa w sądzie
Mimo, iż zasiedzenie następuje z mocy samego prawa, nadal osoby zainteresowane sprawą muszą udać się do sądu z wnioskiem potwierdzającym zasiedzenie. Takie orzeczenie przez sąd jest jedynie potwierdzeniem.